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茂名市房产管理局关于市十二届人大四次会议建议第20180062号代表建议答复的函
( 刊登时间:2018-06-01,信息来源:茂名市房产管理局,关键字:|建议提案| )

周运恒代表:

    您提出的《关于规范住宅区业主委员会与物业管理公司共创和谐管理的建议》(市十二届人民代表大会第四次会议第20180062号建议)收悉。首先感谢您对我市物业管理工作的关心和支持,物业管理是一个新兴行业,规范业主委员会与物业服务企业运作的问题,是该行业中的一个难点,也是我们正在探索和急需解决的问题之一,对您的建议现答复如下:

    一、领导重视精心组织办理

    我局领导高度重视人大建议的办理工作,政协副主席、局长邵杭伟亲自督办,谢春副调研员总负责,办公室、物业科和房屋租赁管理所作为办理成员单位,邀请您本人参加专项研究办理的工作会议,我们工作人员深入物业小区调研,征求市物业管理行业协会的建议,与区、街道办(镇政府)和社区多方沟通等,积极推进办理工作。

    二、关于业主委员会的规范问题

    《广东省物业管理条例》第十三条 百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的,业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。符合前两款情形之一的,街道办事处、乡镇人民政府应当在三十日内会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及街道办事处、乡镇人民政府代表七至十五人组成,其中业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的百分之六十。业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置公告。

    第三十条 业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约,不得有下列行为:(一)挪用、侵占业主共有财产;(二)索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬;(三)利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费;(四)违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用;(五)泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动;(六)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。业主委员会委员违反前款规定的,经业主委员会会议决定中止其委员职务,并提请业主大会会议决定终止其委员职务。

    《广东省物业管理条例》对业主委员会的成立,及业主委员会违法违规后职务的终止都做了规定。但对规范业主委员会的运作过程,及对其成员的行为的监督与管理,没有明确由谁(具体部门)负责。对业主委员成员发生的违规、违纪现象,也未作出具体明确的处理规定。在实际工作中,也经常遭遇管理瓶颈。

    为加强对小区业主委员会及其成员的监督、管理,同时确定监督、管理的部门,我局已向市人大、市政府建议出台《茂名市物业管理办法》,进一步规范业主大会成立、召开及业主委员会的日常活动,统一全市业主大会、业主委员会的选举、表决、公告违规处理等工作程序,规范业主大会选聘和解聘物业服务企业的操作程序。目前《物管办法》已经到征求专家意见阶段,我局正积极推动《物管办法》的出台,对业主委员会的日常监督、管理将逐步得到有效改进。

    三、关于物业服务企业的规范问题

    物业服务企业承接小区物业管理,《广东省物业管理条例》已有明确规定,第四十四条: 业主大会成立后,业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。签订合同时,业主委员会应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法有效证明。物业服务合同应当对物业管理范围、物业管理服务事项、服务标准、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业服务用房的使用、共用部位和共用设施设备的管理使用、合同期限、物业服务企业的退出、资料的移交、违约责任等内容进行约定。物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将物业服务合同报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

    关于小区公共建筑和共用设施的变更,《广东省物业管理条例》第五十三条规定: 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得擅自改变用途。任何人不得擅自占用、挖掘物业管理区域的道路、场地,损害业主的共同利益。利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当征得相关业主和业主大会的同意,并依法办理相关手续。所得收益依法归全体业主共有。

    四、采取措施 依法规范管理

    我市物业服务行业的监管仍处于初级阶段,存在开发商垄断管理,行业人员素质低,物业小区规划存在缺陷,政府依法监管措施出台滞后等现象,造成物业小区卫生治安、消防、侵权和拖欠物管费等各种问题突出。为规范物业服务企业经营行为,依法规范监管,我局主要采取如下措施:

    (一)重视物业管理行业自治管理。加强对物管行业的业务指导和监督管理,引导物管企业成立行业协会,并大力支持协会筹办工作,促成茂名市物业管理行业协会于2017年11月26日成立。提升物业服务企业和行业的整体素质,引导企业贯彻实施行业标准,参与建设诚信市场,逐步形成一个诚实守信、公平竞争、团结协作、运作有序的物业服务市场机制。

    (二)加强行业人员培训。近期,我局先后组织物业服务企业管理人员参加了物业法律培训、消防培训,覆盖全市100余家物业服务企业管理人员,进一步提高了物业管理人员的业务素质,为我市物业管理工作步入规范化运作奠定了良好基础。

    (三)注重物业纠纷投诉办理。随着房地产市场的发展和居民法制观念的增强,关注物业市场动态发展和受理处理物业投诉信访一直是我们的工作重点。我局工作人员每天对各渠道信访高度关注,针对突出问题调查核实,及时介入协调市直各单位拿出处理意见,将问题尽量遏制在萌芽状态。

    (四)建立物业服务企业信用信息平台。我局将建立物业服务企业信用平台和从业人员信用档案,对物业服务企业进行信用等级评定,评定结果作为物业服务企业评优、参与物业服务项目招投标等活动的重要参考依据,进一步规范、约束企业经营行为。

    (五)完善法规政策。我局正积极推动《茂名市物业管理办法》的出台,规范物业管理活动,维护业主、物业服务企业的合法权益,加强基层治理和社区管理,营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境。

    感谢您对我市物业管理的关心和支持,欢迎您在以后的工作中继续为我们提出宝贵意见和建议。

茂名市房产管理局
2018年5月29日