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【民声热线(2014年)】茂名市住房和城乡建设局
( 刊登时间:2014-08-21,信息来源:茂名视听网,关键字:民声热线 )

    一、关于商品房的预售问题。

    1、商品房的预售实行许可证制度。根据《城市商品房预售管理办法》第六条的规定“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售”。

    2、商品房预售必须符合的条件。根据《广东省商品房预售管理条例》和省建设厅粤建房字〔2001〕2号《关于调整我省商品房预售项目工程形象进度条件的通知》的规定,商品房预售必须符合下列条件:(1)预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照;(2)项目用地已交付土地使用权出让金并取得国有土地使用权证书;(3)已办理建设工程规划许可证、建设工程施工许可证以及理建设工程质量和安全监督手续;(4)已确定施工进度和竣工交付使用时间;(5)七层以下(含本数)的商品房项目,已完成结构工程并封顶;七层以上(不含本数)的商品房预售项目,已完成三分之二结构工程;(6)已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户;(7)预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权;(8)法律、法规规定的其他条件。

    3、关于商品房内部认购的问题。(1)商品房的内部认购是指许多房地产发展商在尚没有获得《商品房预售许可证》等有关证件之前,以在小范围内推出一种“内部认购”的方式销售商品房。(2)未取得商品房预售许可证的各种“内部认购”活动均属违法经营行为。根据《中华人民共和国房地产管理法》、国务院《房地产开发经营管理条例》、《广东省房地产开发经营条例》、《广东省商品房预售管理条例》等法律法规的规定,商品房预售前必须取得《商品房预售许可证》,凡未取得商品房预售许可证的各种“内部认购”活动均属违法经营,这种行为是无法受到法律保障的。(3)“内部认购”表面上优惠,实质上并不优惠。从购房者的角度上看,虽然提前认购表面上会有一些所谓的“折扣”或“优惠”,但从以下几方面看,并不优惠:一是许多楼盘刚处于建筑施工甚至是图纸设计阶段,楼房的面积、朝向、居室布置、交房日期以至工程质量等都有很大的不确定性,认购人往往最后会发现所认购的房屋难以令人满意。二是内部认购一般交款时间较早,从交款到交楼时间较长,产生的银行利息全部由开发商所得。三是个别楼盘宣扬的“内部认购便宜”,其实是房价中没有包含相关税费部分,认购人在办理房地产权登记时可能被迫要补交相关税费,实际的房价并没有便宜。针对这种情况,我市从2007年下半年开始对全市房地产开发项目的预售行为进行全面的检查,严肃查处未取得商品房预售许可证擅自以各种名义进行预售等违法违规行为。对此,我们建议市民不要贪图所谓的“内部认购省钱”的小利而使自己的权益遭受损失,自觉抵制无证预售行为,不购买未取得预售许可证的商品房。

    二、关于如何加强物业管理的问题。

    目前,小区物业管理呈现前所未有的发展速度,人们已不再仅仅满足于“有房住”,而是要住着舒适、住着方便、住着安全。加强物业管理要做好如下几项工作:

    1、加强物业知识的宣传和正确的舆论导向。广播电视、报刊杂志等媒体应对物业管理进行全面的报道,大力宣传普及物业知识,引导人们树立正确的物业消费观念,客观报道物业管理给居民生活带来的益处。政府有关部门和社区居委会等基层组织要经常加强政策法规的宣传教育,提高人们对物业消费的认识。平时要注意加强对业主的宣传教育,提高业主对物业管理的认识,引导业主正确的生活观念,树立主人翁意识,自觉地参加管理和自我管理,为物业管理提供良好的管理条件。

    2、严格开发建设项目的验收程序,妥善解决遗留问题。开发建设遗留的问题,是造成物业纠纷的一个重要原因,政府有关部门要严格审查小区建设配套设施,并明确其权属,加强对小区配套设施的验收及管理。同时还要加大对开发商的监督,使开发商不留遗留问题,为物业管理扫清管理障碍。

    3、加强对物业管理公司的业务指导和法律知识的普及,提高物业管理公司的服务水平和能力,使物业管理公司明确自己的责权利,树立正确的服务意识,有管的能力和管好的责任感。要严格物业管理准入机制,加大巡查力度,建立企业信用档案,为业委会选聘物业公司提供信息。

    4、强化基层政府管理职责,完善社区物业管理体制。根据《广东省物业管理条例》第五条:“街道办事处、乡镇人民政府会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助,协调处理物业管理中的纠纷”。在物业管理工作中,应当强化基层政府管理的职责,街道办事处应介入业主大会的筹备工作,居委会要协助基层政府,组织召开业主大会,选举业主委员会,指导业主行使自我管理的权力,处理日常的物业管理纠纷,协调物业管理公司和业主的关系,维护辖区内的正常生活秩序,维护社区乃至社会的稳定。

    5、政府给予政策支持,加大协调力度,让物业管理费的收取与供水、供电、供气等部门的收费挂钩,确保物业管理费的收取,为物业管理提供必要的经济保障。同时制定有相关的配套的监督办法,确保相关部门的正常工作。

    三、业主对物业服务公司提供的服务不满意,是否可以拒交物业服务费?

    答:不可以。国务院《物业管理条例》第七条中规定,业主须履行按时交纳物业服务费用的义务。如业主对物业服务公司的服务不满意,可以直接向物业服务公司提出批评和要求其改进,也可以通过业主大会或业主委员会的方式监督物业服务公司履行物业服务合同,或通过法律途径解决,但不能采取拒交物业服务费等方式。

    四、关于潘先生提出“在街道办指导下成立了“金色家园”业主委员会,但是小区物业不承认,请问业主委员会受谁监督管理,谁有资格批准成立业主委员会”的问题。

    答:根据潘先生提出的问题,2014年8月22日,市住建局组织了市房产局、市富丽物业管理有限公司和潘先生等人在局九楼会议室召开了协调会,会上,潘先生提出:其在街道办指导下成立了由15人组成的“金色家园”业主委员会,并在公安部门雕刻了公章,但市富丽物业管理有限公司不承认其业主委员会的资格。但市富丽物业管理有限公司认为:15个业主委员会成员中,有10人拒交物业管理费,全体业主有922户,但参加选举大会的只有20多人,其成立也未按照有关程序进行,所成立的业主委员会是无法代表全体业主的利益的,根据《广东省物业管理条例》第二十五条关于业主委员会的资格第(三)款“按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用,无损害公共利益行为”的规定,潘先生所成立的业主委员会是不合法的。

    因此,潘先生所提出的问题的关键是业主委员会是否合法的问题。会议一致同意由河东街道办召集潘先生和市富丽物业管理有限公司召开会议,重新审核业主委员会的资格是否合法的问题。

    至于业主委员会受谁监督管理,谁有资格批准成立业主委员会的问题,根据《广东省物业管理条例》的规定,业主委员会是业主大会的执行机构,业主委员会委员从业主中选举产生,业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案,业主委员会接受全体业主的监督。

    五、关于物业管理中的纠纷由谁协调处理的问题。

    答:《广东省物业管理条例》第五条规定:“街道办事处、乡镇人民政府会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助,协调处理物业管理中的纠纷。居民委员会、村民委员会予以协助和配合”。

    第五十二条规定:“业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对于物业管理服务有争议的,可以向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会申请协调处理”。

    第十三条规定:“百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

    已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的,业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

    符合前两款情形之一的,街道办事处、乡镇人民政府应当在三十日内会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。

    业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及街道办事处、乡镇人民政府代表七至十五人组成,其中业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的百分之六十。业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置公告”。

    第二十七条规定:“业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案”。

    根据《印发茂名市住房和城乡建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》(茂机编【2010】18号)第五条第(四)点,市住房和城乡建设局负责物业服务和房地产中介服务的企业资质和从业人员资格管理,市房产局负责物业服务和房地产中介服务的企业市场行为管理。

    但根据《茂名市人民政府行政审批制度改革事项目录(第二批)》(市人民政府第2号令),业主委员会备案由市房产局下放给茂南区、茂港区政府。

    综合以上规定,成立业主大会由街道办事处、乡镇人民政府决定,同时接受物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门指导。业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对于物业管理服务有争议的,可以向物业所在地的区、县人民政府房街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会申请协调处理。