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《与法同行》(2019年第40期):物业管理和住宅专项维修资金使用
( 刊登时间:2019-12-08,信息来源:本网,关键字:与法同行 )

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    《与法同行》2019年第40期(总第228期)节目回放(茂名市住房和城乡建设局)

    近年来,随着住房制度改革的不断深化及城市化进程的加速,我市物业管理服务行业呈现出快速发展的态势。越来越多的市民朋友住进了有物业管理服务的住宅小区,可以说物业管理与我们的工作、生活息息相关。下面先介绍一下我市物业管理方面的基本情况,以及物业管理相关的法律、法规。
    首先和大家共同学习一下物业管理的概念。物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。当前我市房地产正处于高速发展阶段,城市规模不断扩大,作为下游行业,物业管理服务行业也迎来了发展的高峰期。根据我们今年的统计,全市有住宅物业管理区域729个,成立业主大会175个;市区从2008年开始交存商品住宅专项维修资金,市直代管维修资金的住宅小区有273个,17.3万户业主;在市场监督管理部门登记的物业服务企业约260家,实际开展业务的有120多家,新建小区物业管理服务覆盖率达100%。良好的物业管理服务为居民提供整洁舒适、秩序井然的小区居住环境。一些国内知名物业服务品牌企业也纷纷进驻茂名,推动了本地物业管理服务水平的整体提升。
    物业管理涉及千家万户,与物业管理相关的矛盾也十分突出。为了规范物业管理活动,维护业主、物业服务企业的合法权益,营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境,国家和地方制定了一系列的法律法规。其中主要有《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》,住建部制定的《住宅专项维修资金管理办法》《业主大会和业主委员会指导规则》等等,这些法律法规为规范物业管理活动提供了依据。目前,我市也正在开展物业管理立法工作,根据市政府的工作部署,我局牵头已经起草了《茂名市物业管理办法》的送审稿,现正在按程序报批,由市司法部门进行合法性审查。
    好的,相信各位对我市的物业管理情况有了一个初步的了解。下面给大家介绍一下《广东省物业管理条例》的有关内容。
    《广东省物业管理条例》是我们经常用到的一部法规,《条例》于1998年7月29日广东省第九届人民代表大会常务委员会第四次会议通过。 2008年11月28日广东省第十一届人民代表大会常务委员会第七次会议修订。修订的《广东省物业管理条例》共八章七十一条。主要内容如下:(一)第一章是总则,共六条。主要包括制定条例的目的,适用范围,物业管理的涵义,各级政府、部门、组织、行业协会的职责。省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。市、县(区)人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。各级人民政府有关行政管理部门在各自职责范围内,做好物业管理区域内的有关工作。街道办事处、乡镇人民政府会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助,协调处理物业管理中的纠纷。居民委员会、村民委员会予以协助和配合。物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理,规范行业行为,维护市场秩序和公平竞争,建立物业服务企业及其从业人员诚信档案,督促其依法、诚信经营和服务,对违反法律法规和行业规范的行为给予通报批评和公开谴责,促进行业健康发展。(二)第二章是物业管理区域,共三条。包括物业管理区域的划定和备案。规定一个物业管理区域成立一个业主大会,由一个物业服务企业提供物业管理服务。(三)第三章是业主、业主大会及业主委员会,共二十六条。对包括业主的定义,业主大会的筹备,业主大会的召开,业主委员会的选举、换届、备案,业主委员会委员的资格条件、权利义务,业主委员会日常工作经费等作出具体规定。(四)第四章是前期物业管理,共八条。对前期物业管理中物业服务企业的选聘方式,收费标准,物业管理用房的配置,物业承接查验,资料移交,业主意见建议和投诉的处理等作出规定。(五)第五章是物业管理服务,共九条。主要对业主大会成立后的物业服务企业选聘、续聘,服务收费,新旧物业交接,投诉的协调处理等做出规定。(六)第六章是物业的使用和维护,共九条。对物业管理区域内的公共建筑、共用设施设备使用维护,禁止行为,车位、车库出售、出租,住宅专项维修资金的筹集、使用等进行了规定。(七)第七章是法律责任,共八条。对违反物业管理条例有关规定的处罚措施。(八)第八章是附则,共两条。对条例中的共用部位、共用设施进行说明,注明条例的实施日期。
    商品住宅小区建成交付使用后,业主怎样去成立业主大会和业主委员会?
    根据《物业管理条例》《广东省物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规的规定,为了维护住宅小区内全体业主的合法权益,业主可以依法成立业主大会,选举业主委员会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成,代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益,依法履行职责。百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的,业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。符合前两款情形之一的,街道办事处、乡镇人民政府应当在三十日内会同物业所在地的政府房地产行政主管部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。业主大会筹备组应当自成立之日起六个月内,组织召开首次业主大会会议。首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决,并选举业主委员会。业主委员会一般由五至十五人的单数委员组成,业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。业主委员会委员候选人由业主联名推荐、业主自荐等方式产生。业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则约定。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向物业所在地的政府房地产行政主管部门和街道办事处备案。
    请问业主委员会都有哪些职责?
    业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:(一)召集业主大会会议,向业主大会报告工作;(二)代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(四)督促业主、物业使用人遵守管理规约,协调处理物业管理活动中的相关问题;(五)配合街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会做好物业管理区域的社区建设工作;(六)法律法规规定或者业主大会赋予的其他职责。业主委员会对全体业主负责,接受业主监督。
    成为业主委员会委员需要什么条件呢?
    业主委员会委员首先必须是本小区的业主,业主的身份一般是以产权证书进行确认。而且业主委员会委员应当从具备以下条件的业主中选举产生:(一)具有完全民事行为能力;(二)遵纪守法,热心公益事业,责任心强,具有较强的公信力和组织能力;(三)遵守管理规约,履行业主义务,按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用,无损害公共利益行为;(四)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职。
    在成为业主委员会委员后,还应当遵守法律法规和管理规约,不得有下列行为:(一)挪用、侵占业主共有财产;(二)索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬;(三)利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费;(四)违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用;(五)泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动;(六)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。
    业主委员会委员违反这些规定的,经业主委员会会议决定中止其委员职务,并提请业主大会会议决定终止其委员职务。另外业主委员会委员有下列情形之一的,其委员职务自行终止:(一)因物业转让等原因不再是业主的;(二)因疾病等原因丧失履行职责能力的;(三)任职期间被依法追究刑事责任的;(四)本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;(五)业主大会议事规则约定的其他情形。
    下面我们来聊聊住宅专项维修资金的话题,大家购买新建商品房时需要交存住宅专项维修资金,这个资金的用途是什么,交存的标准是怎样的?
    住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。根据住建部《住宅专项维修资金管理办法》规定,维修资金交存标准是这样的:商品住宅的业主,非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。根据工程造价进行折算,我市目前执行的维修资金交存标准分别为: 建筑总层数7层及以下的每平方米37.5元,建筑总层数8一12层的每平方米42.5元,建筑总层数13层及以上的每平方米45元。业主交存的维修资金属于业主所有。
    住宅专项维修资金的使用规定和办理程序是怎样的?
    住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部分、共用设施设备保修期满后的维修和更新改造,不得挪作他用。住宅专项维修资金的使用,应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。 如果需要使用住宅专项维修资金,按照以下程序办理:(一)由物业服务企业根据维修和更新改造项目提出使用建议,没有物业服务的,由相关业主提出使用建议。(二)住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主签名讨论通过使用建议。(三)物业服务企业或者相关业主持有关材料向市住房和城乡建设局物业管理监管科申请列支。由我局工作人员到现场进行反公示,公示七天后,如无三分之一以上反对意见,经我科审核同意后,由专户管理银行将所需支付的住宅专项维修资金划转至维修单位。
    如果想了解维修资金具体情况,可登陆茂名市住宅专项维修资金公众服务平台查询。