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《与法同行》第37期:加强工程质量管理 促进房地产业健康发展
( 刊登时间:2015-11-10,信息来源:茂名市住房和城乡建设局,关键字:与法同行 )

    2015年10月12日星期一上午11:00-11:30,茂名市住房和城乡建设局质量安全管理科科长颜子钧、房地产业管理科科长赖廷龙在茂名市广播电视台FM106.1广播频率《与法同行》直播节目中,就加强工程质量管理、促进房地产业健康发展作专业讲解。(点击收听

    住房问题既是民生问题也是发展问题,关系到千家万户的切身利益,关系到人民群众的安居乐业,关系到社会的和谐稳定。住建局在我市是一个大部门,在我们看来所有跟住房和城乡建设有关的都应该属于住建局管,是不是这样呢 ?介绍一下工作职能?

    市住建局全称是茂名市住房和城乡建设局,简称市住建局,也是以前的建委或建设局。是负责全市建设行政管理工作的茂名市人民政府组成部门,主要工作职责是:(一)贯彻执行国家有关建设行政管理的方针、政策和法律、法规,研究拟订城乡建设、工程建设、建筑业、住宅房地产业、勘察设计咨询业、市政公用事业建设的方针、政策及相关的发展战略规划并指导实施,进行行业管理。(二)参与城市总体规划审查,参与土地利用总体规划的审查。(三)组织大中型工程项目(包括重点工程)的初步设计审查;负责重点工程建设项目立项审批后的组织实施工作等。(四)监督管理建筑市场,规范建筑市场各方主体行为,监督建筑市场准入,工程招标投标、工程监理以及工程质量和安全等。(五)指导城市和村镇建设,负责市辖区村镇建设;指导城镇供水节水、燃气、市政设施、园林、市容环境卫生和城镇规划区的绿化工作。(六)承担推进房地产业发展、低收入家庭住房保障和监督管理房地产市场的责任。(七)承担推进住房制度改革和住房公积金监督的责任。指导全市住房制度改革,负责市区住房补贴的核准和管理。(八)负责建设工程(含市政工程、公用事业工程、房屋装饰装修工程)的设计审查、报建审核和工程建设的监督管理,负责核发《工程建设施工许可证》。(九)负责建筑节能管理工作;负责散装水泥及新型墙体材料的推广使用及管理。(十)负责燃气管理和安全监察。如果想了解有关情况,可以登录住建局的官方网站查看。

    房屋的质量与安全关系到千家万户,我市建筑工程质量情况怎样?

    介绍一下我市近年建筑工程质量情况。市住建局坚持质量第一的方针,创新管理手段,深化管理措施,不断建设和完善质量管理机制,促进我市建设工程质量稳步提升。受监工程的施工质量始终处于受控状态,近几年我市无工程质量事故。今年,我市共有4个工程项目获2015年度广东省建设工程优质奖,2个工程评为省优良样板工程,4个工程评为市优良样板工程。

    简单介绍一下建筑工程各方责任主体在工程建设过程中各自的责任。

    建设、勘察、设计、施工和监理是建设工程质量安全的五方责任主体。建设单位是工程建设质量安全的主要责任主体,依法对工程在设计使用年限内的质量安全负全面责任。勘察单位应当按照工程建设强制性标准进行勘察,并确保勘察数据的真实性、有效性。设计单位要加强设计过程质量控制,保证设计图纸达到现行规范要求的设计深度,确保工程结构的质量安全,确保主要使用功能的实现。施工单位对施工过程中的质量安全工作全面负责。实行总承包的,由总包方负责施工现场的质量安全统一管理。施工单位必须严格按照经审查合格的施工图设计文件和技术标准进行施工。要严格执行材料见证取样制度,不得偷工减料,不得使用不合格的建筑材料。监理单位要按规定采取旁站、巡视、平行检验等多种形式,及时到位进行监督检查。对施工现场存在的质量安全隐患及时下发监理工程师通知单,督促整改并复查。同时,工程质量检测机构要严格依据法律法规、工程建设强制性标准和经批准的资质范围实施质量检测,保证各项检测数据和每份检测报告真实、准确、完整,不得弄虚作假。

    获得那么多的奖项,在质量管理方面有哪些具体措施呢?

    为确保我市建筑工程质量,我局采取了以下六方面的监管措施:1、工程质量安全监督机构认真履行监督执法职责,对各方主体的质量安全行为实施监督抽查,督促各方主体质量安全责任的落实,通过质量安全抽查、巡查和差别化监督制度对在建工程进行质量安全监管。2、在施工图审查、工程质量监督、竣工验收等环节,通过对强制性标准执行情况的监督检查,不定期抽检建筑材料,如新型墙体材料及预拌砼进行监督抽查,实施住宅工程质量分户验收等,有效地对工程实体质量进行监督。3、贯彻落实新修订的《广东省建设工程质量管理条例》,为了细化《广东省建设工程质量管理条例》的管理,提高其可操作性,我局制定《茂名市住宅工程质量常见问题专项治理工作方案》、《茂名市住房和城乡建设系统工程质量治理两年行动实施方案》等配套措施,明确今年工程质量治理工作重点,切实有效推进我市建筑工程质量管理工作。4、稳步推进全市住宅工程质量常见问题专项治理工作。一是着力解决外墙及地下室渗漏、新型墙材质量不稳定的通病。二是通过示范工程、样板引路、工法推广、经验交流、指导培训、检查督促等多项措施推进专项治理工作深入开展。5、稳步推进开展工程质量治理两年行动。根据工程质量治理两年行动的要求,落实各方主体责任,规范建筑市场秩序,确保我市工程质量安全。凡新竣工的房屋建筑和市政基础设施工程工竣工验收后必须设立永久标牌,否则不予办理工程竣工验收备案手续,以此强化五方责任主体质量终身责任制的管理工作。6、完善检测系统信息化建设,建立茂名市建设工程质量检测信息网。进一步完善了信息网的各项内容及程序,对建材检测数据实现网络同步监管,实现了质量监督管理的规范化、制度化、标准化、信息化。

    在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限有多长?

    根据《建设工程质量管理条例》(国务院令第279号)的规定,在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定,但最低期限不得低于2年。建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。

    目前房屋质量问题主要集中在天花板裂缝,墙面开裂、地面起沙、地基下沉、房屋漏水等方面,房主如果出现质量问题,可以要求开发商保修、赔偿或要求退房吗?

    根据《广东省建设工程质量管理条例》规定,如果你家的房子在保修期内,可以通过物业管理单位或直接与建设单位联系,协商进行保修处理。建设单位应责令施工单位按保修书内容进行保修,施工单位拒不履行保修义务的,建设单位可委托其他单位进行维修。保修责任单位不履行保修义务的,可向建设行政主管部门投诉(茂名市住建局设诉电话:2280226;茂名市建监局投诉电话:3356298),建设行政主管部门将责令其保修,并对其拒不履行保修义务的违法行为依法给予行政处罚。对于开发商赔偿或退房问题:根据《房屋建筑工程质量保修办法》(建设部令第80号)规定,在保修期内,因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的,房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。您可以与开发商协商或者调解解决。不愿协商、调解或者协商、调解不成的,可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

    如果怀疑自己的房屋不安全,可以申请危房鉴定吗?

    根据《广东省建设工程质量管理条例》规定,房屋所有人或者使用人对房屋安全状况存在疑问的,可以申请房屋结构安全性鉴定,鉴定费用由房屋所有人或者使用人承担。

    部分市民反映,住宅附近工地昼夜施工,吵得他们不得安宁,该怎么办?

    施工噪声管理由环保部门负责,可以直接向环保部门投诉,如住建局受理有关问题,可协助环保部门予以解决。

    好的,下面请介绍一下我市商品房销售的情况。

    从去年9月以来,在国家先后出台了一系列降息降准和鼓励房地产业发展的政策之后,目前,全国房地产市场形势已逐步向好,较之全国楼市回暖趋势,我市房地产市场在利好政策的轮番出台之下,也激发了房地产市场的成交活力,我市楼市逐渐走出了之前的低潮期,表现在:1、房地产投资有所增长,今年1至8月,全市完成房地产投资58.64亿元,同比增长4.4%;2、商品房新开工面积整体实现正增长。1-8月,全市商品房新开工面积313.46万平方米,同比增长3.46%。其中市区商品房新开工面积222.71万平方米,同比增长了122.78%。3、商品房交易量大幅上升,市场回暖迹象明显。1-8月,全市商品房销售面积179.83万平方米,同比增长45.07%,销售额91.38亿元,同比增长51.79%。其中市区商品房销售面积101.65万平方米,同比增长94.21%,销售额56.28亿元,同比增长101.29%。4、商品住房价格平稳,今年1至8月份全市商品住房价格均价为每平方米4816元,其中茂名市区商品住房均价为每平方米6108元,价格较前三年区别不大,较为平稳。

    从刚刚介绍的情况看,我市房地产市场是平稳健康发展的,在管理方面有哪些具体措施呢?

    房地产市场的平稳健康发展,涉及多个部门,包括国土、规划、住建、房产、税务、住房公积金等等,从我局的职能来讲,对房地产市场的管理主要措施有:1、加强房地产开发企业资质动态管理,严把房地产行业的准入关。包括必须进入省厅“三库一平台”对房地产开发企业进行审核,加强注册资本、规模、人员劳动合同、专业技术人员技术职称证、业绩证件的审查等。2、加强房地产市场分析和监控工作,促进房地产市场的持续健康发展。目前我们已经建立了全国统一的网签统计数据网,我们可以随时知道每天网签的数据。3、严格执行预售许可条件,加强商品房预售许可管理。根据《广东省商品房预售管理条例》和省建设厅粤建房字〔2001〕2号《关于调整我省商品房预售项目工程形象进度条件的通知》的规定,商品房预售必须符合下列条件:(1)预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照;(2)项目用地已交付土地使用权出让金并取得国有土地使用权证书;(3)已办理建设工程规划许可证、建设工程施工许可证以及理建设工程质量和安全监督手续;(4)已确定施工进度和竣工交付使用时间;(5)七层以下(含本数)的商品房项目,已完成结构工程并封顶;七层以上(不含本数)的商品房预售项目,已完成三分之二结构工程;(6)已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户;(7)预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权;(8)法律、法规规定的其他条件。4、组织开展商品房预售专项检查,规范商品房预售行为。如今年我们联合市规划局、市房产局对售楼部、规划配套等的情况进行专项检查,以此达到规范管理的目的。

    最近,一些开发商在其楼盘附近挂出了“内部认购”广告,许多人也觉得提前认购优惠多多,能省不少钱,请问,这种做法符合法律规定吗?如果认购了这种商品房,购房者的权益能得到保障吗?

    根据《中华人民共和国房地产管理法》、国务院《房地产开发经营管理条例》、《广东省房地产开发经营条例》、《广东省商品房预售管理条例》等法律法规的规定,商品房预售前必须取得《商品房预售许可证》,凡未取得商品房预售许可证的各种“内部认购”活动均属违法经营,这种行为是无法受到法律保障的。而从购房者的角度上看,虽然提前认购表面上会有一些所谓的“折扣”或“优惠”,但是,由于许多楼盘刚处于建筑施工甚至是图纸设计阶段,楼房的面积、朝向、居室布置、交房日期以至工程质量等都有很大的不确定性,认购人往往最后会发现所认购的房屋难以令人满意。对此,我们建议市民不要贪图所谓的“内部认购省钱”的小利而使自己的权益遭受损失。为更好地保护广大市民的权益,在此,提醒广大市民要提高防范购房风险的意识,无证预售合同不受法律保护,自觉抵制无证预售行为,不购买未取得预售许可证的商品房。