茂名市住建局提醒广大市民，购买期房须认准是否有《商品房预售许可证》，购买无《商品房预售许可证》的期房，权益得不到保障，敬请市民警惕！

购房须知
   （茂名市房地产业行业协会）

    为贯彻落实广东省、茂名市住建部门关于规范房地产经营行为、促进房地产市场健康发展的相关规定，保护商品房交易中各方合法权益，茂名市房地产业行业协会近日发布购房必须注意事项。
    第一、查验“五证”。依法合规才能保障消费者合法权益。国家住建部门规定，销售商品房必须出示“五证”即：1、国有土地证书，2、建设用地规划许可证，3、建设工程规划许可证，4、开工许可证，5、商品房预售许可证。没有“五证”或“五证”不全均不具备商品房销售资格。无证销售是损害购房者利益的违法行为，会造成三方面的隐患：一是难以保证购房合同的兑现。消费者购买不符合预售许可条件未取得合法证件的商品房，一旦开发企业因资金链断裂等原因无法按进度完工，购房者可能会买到烂尾楼。二是无法对商品房预售款进行有效监管，容易发生预售款被挪作他用甚至携款潜逃等案件。三是容易造成商品房交易纠纷。由于没有得到规划与施工等方面监管，购房者可能买到货不对板的商品房。因此，查验“五证”是购房者对自身合法权益的基本保障。
    第二、认清资质。国家对房地产开发企业实行资质管理。房地产企业必须按营业执照允许的经营范围和资质证书核准的资质等级从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。同时，我市对房地产企业实施诚信管理，对不诚信行为给予处罚。购房者了解开发企业资质和诚信记录，有助于选择有实力、信誉好的企业。
    第三、慎签合同。对购房合同条款必须细致审核，务必准确、清楚、完整列明交易各方的权利、义务、责任，防止霸王条款、隐形欺诈、规避责任等侵害消费者权益行为。尤其必须认清土地使用年限、房屋性质、建筑面积、购房款支付方式、违约责任、办理产权证时间等关键点，对合同附件也不能忽视，应当逐条明确无误。
    第四、验收“两书”。两书是开发企业在竣工验收合格后通知购房者入住时提供的两份法律文件，一是住宅质量保证书；二是住宅使用说明书。购房者依据购房合同与“两书”，查验实际交楼的标准是否符合约定的标准、配套的套内设施是否齐全；检查工程质量包括门窗、天花、墙壁、地面的质量、是否有渗漏等、水、电、气是否正常等，以保障应得的合法权益和房屋质量。
    第五、及时办证。房屋所有权证是受法律保护的合法证书，取得所有权证书的业主有依法出租、抵押、使用、收益的权利。房屋所有权证书依据商品房买卖合同的约定办理，委托开发企业申请办理登记的，开发企业应当自房屋交付使用后按规定时限内申请办理房地产属权登记并提交办证所必备材料。购房者应予以配合并跟进房屋所有权证书办理进度，及时妥善完成，使自己的权益得到国家与法律保障。
    第六、依法维权。国家对房地产交易颁布的一系列规管法规，房屋买卖各方都必须严格遵循。处理房屋交易发生的问题或纠纷时，要以法律为准绳、事实为依据，通过充分沟通协商谋求问题得到妥善解决；双方协商无法达成共识，应通过合同约的司法程序进行解决。如果无视法规，采取违法手段表达诉求，不仅不能达到维护自身权益的目的，而且将受到法律的惩处。因此，依法依规才能有效维护合法权益，每位购房者都应当学习熟悉相关法规，注意保持交易资料与证据，这同样是购房的一项必不可少“功夫”。

收房须知
   （茂名市房地产业行业协会）

    为保障商品房买卖双方的合法权益，减少收房环节纠纷，协会对商品房收房有以下意见。
    一、应当了解并遵循相关程序：
   （一）通知
    开发商应以书面形式通知业主在约定时间内对房屋进行验收交接。开发商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出30天内。按有关规定，如业主在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为开发商已实际将该房交付给业主使用。业主除水电不能使用、房屋出现结构性问题影响使用安全的以外，不应无正当理由不收房。物业管理费从交房日起按月计算，业主无正当理由不收房，物业公司的公共物业服务并没有停止，故不应规避交物业管理费的义务，应按双方所定协议缴纳物业管理费。
   （二）验收
    业主应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施进行验收，并做好记录。同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。
    验收时，开发商应主动向业主出示建设工程质量检验合格单。否则，业主可提出暂不验收，要求其提供相关资料再进行验收。
   （三）提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
    根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》等相关法规，商品房交付使用时，应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。该法规规定，《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，可以作为商品房预售（出售）合同的补充约定，与合同具有同等效力。
    开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。开发商不提供的，业主可以拒签房屋交接书。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位；而《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。
   （四）签署房屋交接书
    业主对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应与开发商签订房屋交接书；对不符合合同约定的，双方可协商解决或限期处理。
    二、收房的检验流程：
   （一）测量面积。
    准备工具：卷尺一把，笔和本子。
    要核实收房的面积和购房合同上的面积是否一致。经专业检测机构测定，所交房屋的面积误差在3%以内的，据实结算房价；超出3%时，双方应按购房合同约定进行处理。
   （二）看墙体是否空鼓和开裂。
    准备工具：安全锤、彩色粉笔。
    用安全锤在室内所有的墙面进行挨着敲击，如果出现空响，就用粉笔给圈画出来，然后通知开发商来处理。
   （三）防水很关键。
    准备工具：手电筒。
    商品房验收，应到楼下看厨房和卫生间的防水，同时也要看自家的厨卫楼板是否有漏水的情况，防水不好，出现漏水，安全隐患是常大。应对房屋涉水部位进行试水，以防防水部位有渗漏现象。如有渗漏记录下来，交由开发商处理。
   （四）下水道是否通畅。
   （五）看地板是否有破损，裂缝等问题。
    准备工具：未使用过的油漆刷，小的扫地笤帚。
   （六）清扫地面与墙壁夹角处的建筑尘土，清扫地面的灰土之后，仔细观察是否有地板破损、裂缝等问题。
   （七）窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水；窗边与混凝土接口有无缝隙；开关窗户是否太紧？可否妥当关上；窗户玻璃是否完好。
    三、应注意的事项
   （一）看交房日期是否逾期
    接到收楼通知书后，业主首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房。
   （二）先验房再办理手续
    业主有权要求先验房再收房，验房发现任何问题都可以写在验房单上，要求开发商签收并予以解决。业主办理手续时应准备好以下相关凭证以供开发商确认业主身份：业主身份证、购房合同、发票、维修资金收据、房屋契税发票。
   （三）物业费可以按月交
    部分开发商或是物业管理公司会要求业主按年缴纳物业费，不然不给钥匙。《物业服务收费管理办法》中规定，物业不可一次性预收一年或多年的物业费，物业费需按月、按季度或按年度计算，最多可预收半年的物业费。
   （四）开发商在收楼时应提醒购房者要按照物业管理相关合同按时交纳物业管理费，如对物业管理问题存在疑问应先和物业管理公司协商解决，协商无果可向上级部门反映，不得以物业管理存在问题为由不交、拖欠物业管理费。
   （五）竣工验收后，业主如需要添加竣工验收图纸以外的公共设施和公共设备，应由业主方商定出资并向物业管理公司报备后，经上级主管部门审批同意方能进行施工建设。

    相关文件：商品房预售须知